"Вести честный бизнес – прибыльней"

Безверхий Кирилл, Сухов Дмитрий

Сколько можно зарабатывать на доходной недвижимости в Германии? На какие уловки риелторов может попасться неопытный инвестор, инвестируя за рубежом? Почему не стоит вкладывать деньги в парковки? Эти и другие вопросы я обсудил с гендиректором консалтинговой компании "Инвестиционный сервис", трейдером Дмитрием Суховым (на фото – справа). В сети Дмитрий больше популярен как биржевой эксперт и автор блога Plan.ru. Поэтому я не мог не задать ему несколько вопросов об отечественном фондовом рынке. Лицом к лицу мы встретились в немецком ресторане Paulaner Brauhaus.

Кирилл: Я заметил, что на Plan.ru модельный портфель вы не обновляли уже как два года. С чем это связано?

Дмитрий: Знаете, есть времена, когда на фондовом рынке лучше ничего не делать. На российском рынке как раз такие времена. Модельный портфель отражает моё отношение к рынку – все позиции заморожены до лучших времен, продавать сейчас не выгодно, так как цены низкие, а покупать – очень рискованно. Какую ситуацию мы видим? Посмотрите на график индекса РТС и ММВБ. Последние 3−4 года они методично снижаются. Если смотреть более длительный период, то мы видим, что после падения 2008 года рынок никогда не выходил выше былых уровней. Фактически скоро уже 10 лет, как российский рынок не растёт.

На сегодняшний день самая эффективная стратегия на отечественном рынке для инвесторов – это придерживать кэш и ждать либо каких-либо катаклизмов, а значит возможностей, либо идей, которые возникают даже на плохом рынке. Неслучайно в модельном портфеле у меня половина денег в ценных бумагах, а другая половина – в кэше.

Дмитрий СуховКирилл: Помимо модельного портфеля, вы ведь даёте торговые рекомендации?

Дмитрий: Да. Последняя рекомендация, которая стоит уже полгода, – покупайте облигации федерального займа. Очень многие не знают, что это такое, и боятся туда инвестировать. Казалось бы, ОФЗ – низкодоходный инструмент. Но за последние полгода доходность по ним составила 25−30% годовых. Почему так много? Из-за того, что в декабре и январе была паника, выросли риски, и выросла ставка ЦБ до 17%. Таким образом, как ни странно, в России за последние полгода наиболее доходными оказались самые консервативные инвестиции.

Кирилл: ОФЗ номинированы в рублях?

Дмитрий: Да, если берём российские бумаги. Вопрос в том, в какой системе координат вы находитесь. Если в локальной, рублёвой – то это лучше. Если в иной, более глобальной системе координат, то нужно смотреть уже конкретно, какая там валюта и какие особенности.

Кирилл: Дмитрий, я вычитал перед интервью, что на фондовом рынке вы работаете с далёкого 1993 года. Вы уже пришли к тому, чтобы брать деньги в доверительное управление?

Дмитрий: Нет, деньги в управление не беру. У меня есть другая форма работы с инвесторами – инвестиционный консалтинг. Когда клиенту формируется портфель, оказывается консультационная поддержка. Деньги хранятся на счету инвертора, я к ним не прикасаюсь. Это обеспечивает, с одной стороны, безопасность, с другой стороны – сохранность капитала.

Кирилл: Вы только на российском рынке работаете? И на какую доходность нацеливаете инвесторов?

Дмитрий: Нет, инвестирую не только в России, но и за рубежом. При вложении в акции европейских и американских компаний ориентирую на доход около 15−20% годовых. Если говорить о российских бумагах, включая акции и облигации, здесь уровень ожиданий выше – от 25 до 50% годовых.

Кирилл: Сколько у вас денег под управлением?

Дмитрий: Я – не фонд, поэтому немного. Как правило, работаю с суммами от 3 млн руб. Если смотреть по клиентам, под моим управлением портфели от 3 млн руб. до 40 млн долл.

Кирилл: Неплохо. Как вы взаимодействуете со своими клиентами? Клиент даёт вам логин и пароль от брокерского счета?

Дмитрий: Нет, мне даже не нужен логин−пароль. Когда большие суммы, то там управление идёт не через терминал, а по телефону или путём письменного оповещения. Там не нужна спешка.

Кирилл: Какая у вас комиссия за управление?

Дмитрий: Комиссия составляет от 10% до 20% от прибыли. Ежегодной комиссии за управление, т.е. management fee, у меня нет. Этим я выгодно отличаюсь от фондов, у которых есть скрытые издержки, порой достигающие 10% в год от объема активов.

Кирилл: Давайте поговорим о недвижимости. Именно на эту тему мы переписывались. Почему, кстати, добившись определённого успеха и признания на российском фондовом рынке, вы решили заняться зарубежной недвижимостью?

Дмитрий: Я начал интересоваться недвижимостью тогда, когда стало ясно, что российский фондовый рынок уже не всегда может предложить качественный продукт. На рынке возникло много рисков, существует целый ряд различных ограничений, отсутствуют необходимые финансовые инструменты. Поэтому я заинтересовался доходной недвижимостью. Этот рынок для совершенно другого типа инвесторов. Они не ожидают, что уже завтра проснутся богатыми. Их потребность в том, чтобы с минимальными рисками доход "капал" каждый месяц на протяжении десятков лет. Эти люди уже заработали деньги и хотят создать "подушку безопасности".

Кирилл: Вы рассматривали российскую недвижимость?

Дмитрий: Да, но на российском рынке недвижимости много правовых проблем. Отношения арендатора и арендодателя не регулируются специальным законом. В юридическом плане рынок ещё не сформировался, нет такого понятия, как доходный дом. К тому же, я считаю, что будут расти налоги на недвижимость. Ещё важно понимать, что по сравнению с зарубежной, западной недвижимостью – наша переоценена. Вкладывая немалые деньги в России, мы покупаем некачественный и очень переоценённый продукт, который имеет сомнительные инвестиционные перспективы.

Кирилл: Я с вами не совсем согласен, но в нашей переписке меня зацепило другое. У вас совершенно иной взгляд на зарубежный рынок недвижимости, чем у меня. После интервью с одним из ведущих финансовых консультантов в России Владимиром Савенком (читайте здесьTrueInvestor) я пришёл к выводу, что инвестиции в зарубежную недвижимость – вещь дурная. Во-первых, доходность, по опыту клиентов Савенка, выходила гораздо ниже обещанной. Во-вторых, на ровном месте может возникнуть куча проблем. Знаю, вы со мной не согласны. Почему?

Дмитрий: Мой телефон и почта в спам-листах многих риелторов. Поэтому мне постоянно присылают разные предложения: "Купи место на стоянке", "Купи комнату в каком-нибудь студенческом кампусе", "Купи номер в гостинице". Всё это – отдельная сфера бизнеса, связанная с завлечением инвесторов. Этот бизнес, я бы сказал, немножко "с душком". Инвесторам обещают золотые горы. Их завлекают высокой нормой доходности. И многие на это ведутся. Но дальше – да, начинаются проблемы, ведь бесплатный сыр только в мышеловке…

Безверхий КириллКирилл: Извиняюсь, перебью. Там сыр далеко не бесплатный: от 60 тыс. евро и выше.

Дмитрий: 60 тыс. евро, безусловно, на дороге не валяются. Но если мы говорим об инвестициях в недвижимость, то это ниже минимального порога. Для каждого вида бизнеса существует минимальная стоимость входного билета. И 60 тыс. – гораздо ниже стоимости входного билета на этот рынок. По западным меркам, люди с такими деньгами – это неквалифицированные инвесторы. И риелторы позволяют себе с ними лукавить. Часто это касается процента сдаваемых площадей: их нередко завышают. Например, говорят, что заполняемость новых гостиниц с первого дня будет на уровне 80%. Но такого нет даже на развитых рынках, тем более на новых объектах. Инвесторы, не разбирающиеся в этом, не видят подвоха и ведутся на это.

Кирилл: Какой ваш совет новичкам?

Дмитрий: Если у вас не хватает денег на хороший качественный инвестиционный продукт, то лучше не покупайте его более дешевый суррогатный аналог.

Кирилл: Но как понять, что он качественный?

Дмитрий: Давайте мы переключимся на бытовой пример. Скажем, вы хотите купить автомобиль BMW. И вам говорят: "Вот, у меня есть классный автомобиль BMW, ему всего год, и я его продаю, потому что уезжаю в Израиль на ПМЖ". Продают на 30−40% дешевле рыночной стоимости. Что вы скажете?

Кирилл: Надо посмотреть на автомобиль!

Дмитрий: Вы смотрите, и вроде всё нормально. Покупаете, радуясь что дешево. Но когда начинаете на нем ездить, то вдруг обнаруживаете массу скрытых проблем.

Кирилл: Вы клоните к тому, что нужно привлечь независимого эксперта, третью сторону?

Дмитрий: Именно. Вы либо сами должны быть экспертом и разбираться в этом сегменте, либо, действительно, следует привлечь эксперта.

Касательно привлечения эксперта, лично я вам могу рассказать, как покупаются те проекты, которые веду я. Речь об инвестиционных недвижимых объектах в Европе, включая как квартиры в доходных домах, так и доходные дома целиком, а также таунхаусы или другие объекты, которые могут сдаваться в аренду через управляющую компанию.

На этом рынке масса предложений. По рынку Германии именно инвестиционных, а не просто жилых недвижимых объектов – порядка 800 тысяч. Часть из них годами стоит на продажу, другие – совсем новые. Каждый день по заданным параметрам мы получаем 20−30 предложений. В основном речь о вторичном рынке жилья. Мы просматриваем объекты и за неделю выбираем лишь 2−3 заслуживающих внимания. Делаются звонки продавцам, и, если объект стоящий, выезжает 2 человека.

Первый человек – это профессиональный инженер-строитель. Он занимается покупкой недвижимости уже много лет и способен находить на объектах скрытые дефекты. Может, дом дёшево продаётся потому, что у него прогнили балки. Или он не подключён к канализации, и власти муниципалитета сказали: либо вы его подключаете за миллион евро к коммуникациям, либо мы запрещаем эксплуатацию. Подобных вещей очень много. Инженер изучает все вопросы эксплуатации, конструкцию здания, необходимость делать капитальный ремонт и делает резюме, какие на горизонте 5−10 лет у инвестора могут возникнуть проблемы и непредвиденные издержки.

Второй человек – это юрист и менеджер по закупкам в одном лице. Он знает рынок и понимает, сколько конкретный объект реально стоит, и какой доход по нему будет получать инвестор после передачи этого доходного дома управляющей компании. Эти два фактора он сопоставляет, и, если никаких проблем нет, и сделка может быть выгодна инвестору, то начинается торг с продавцом. Так, можно опустить цену на 5−10%. И только потом, если инвестора удовлетворяют все условия, заключается сделка.

Кирилл: И всё это делает ваша компания?

Дмитрий: В России у меня компания, которая называется "Инвестиционный сервис". На Западе, в Германии, у меня есть проверенный партнёр, с которым я достаточно плотно работаю много лет, и именно его люди осуществляют экспертизу.

Кирилл: Я бы хотел немного разобраться. Вы намекаете на то, что не очень правильно без экспертной поддержки приходить к риелтору, поскольку он заинтересован впарить свои объекты. Когда к вам приходят инвесторы и говорят, например: "Сухов Дмитрий Львович, хочу такой-то объект!". И вы ведь тоже заинтересованы его продать. Какая разница между вами и риелтором?

Дмитрий: Я нахожусь на стороне инвестора. Когда вы приходите к риелтору, он продаёт то, что у него есть. У меня же нет ни одного объекта недвижимости, который бы я имел. Я подстраиваюсь под нужды инвестора. Ко мне приходят и говорят, например: "У меня такие-то инвестиционные задачи, планирую переезжать в Германию и хочу для покрытия своих текущих расходов приобрести доходную недвижимость". Я уточняю, какую сумму он готов потратить, какой инвестиционной горизонт, какой он хочет объект, в каком регионе. И далее если инвестиция небольшая, то объект можно подобрать за считанные дни. Если вложения крупные, то этот процесс может затянуться на несколько месяцев, поскольку в этом сегменте выбор объектов меньше и необходимо провести тщательное исследование.

Кирилл: Какой входной билет на этот рынок?

Дмитрий: Если мы говорим о Германии, то от 100 тысяч евро.

Кирилл: И что на них можно купить?

Дмитрий: Если инвестор имеет от 100 до 300 тысяч евро, то мы, как правило, предлагаем ему квартиру в доходном доме. Не какой-то непонятный номер в строящемся отеле, а именно квартиру в доходном доме. Ей может быть уже лет 10−20, что позволяет нам понимать все её характеристики и видеть, сколько она приносит денег. Вы можете хоть сами там жить или самостоятельно менять жильцов. Другое дело, что в этом случае вы берёте на себя часть полномочий по обслуживанию квартиры.

При покупке отдельных квартир, мы рекомендуем не заниматься обслуживаем квартиры самостоятельно. А покупать её в уже существующем доходном доме, где есть квалифицированная управляющая компания. В этом случае вы сможете организовать свой небольшой рентный бизнес полностью на автопилоте. Единственное, для заключения сделки купли-продажи квартиры нужно будет один раз лично посетить немецкого нотариуса . В дальнейшем все расчёты идут безналичным путём. Вы просто указываете счёт, куда будет поступать арендная плата. Это классический вид пассивного дохода.

Дмитрий Сухов

Кирилл: На какой доход может рассчитывать инвестор?

Дмитрий: В последние несколько лет доходность по Германии и Европе в целом значительно упала. Я занимаюсь этим направлением около 4−5 лет. Когда я начинал, даже на маленьких объектах рентный доход выходил в размере 7−8% годовых. Сейчас же по таким объектам показатель снизился до 4%. С чем это связано?

Доходность по банковским депозитам в Европе снизилась до 0,5% годовых. Это если мы берём нормальный банк. Если ставка по депозиту в районе 1%, то этому банку по европейским меркам уже страшно давать деньги. Поэтому у большинства европейских инвесторов возникла проблема, куда вкладывать деньги. И доходные дома в Европе стали инвестиционным трендом. Спрос на них сильно вырос, и, как следствие, доходность упала.

В этом сегменте рынка есть закономерность: чем дороже объект, тем выше доходность. При вложении от 100 до 300 тыс. евро, покупая комнату в доходном доме в Германии, вы будете получать 4−5% годовых в евро. При суммах от 300 до 1 млн евро вы можете позволить себе приобрести небольшой доходный дом или таунхаус, который будет приносить 6−7% годовых. При инвестициях в 1 млн евро и выше можно подобрать доходный дом, который будет генерировать от 7 до 12% годовых.

Кирилл: Это ведь именно рентный доход. Но сама недвижимость тоже может дорожать.

Дмитрий: Да. За последние годы рост стоимости немецкой недвижимости составляет 6−8% в год.

Кирилл: Получается, при покупке квартиры в доходном доме можно рассчитывать на рентный доход в 4%-5%, плюс подорожание объекта примерно на 7%. Итого выходят 12% годовых в евро.

Дмитрий: Так, конечно, неправильно оценивать доходность недвижимости, но, грубо говоря, да, порядок цифр такой.

Кирилл: Всё же доходность небольшая по сравнению с другими инструментами. Понятно, что европейских инвесторов это устроит. Но какой смысл россиянам вкладывать в немецкую недвижимость, если сейчас можно найти валютный депозит со ставкой в 5%? При этом вложение застраховано системой страхования вкладов.

Дмитрий: Да, но какую сумму вы можете таким образом положить?

Кирилл: Какая разница? Пусть даже большую. Делим деньги на сумму страхового покрытия и помещаем в соответствующее количество банков.

Дмитрий: Сколько вы можете вложить денег, разделив их, скажем, по пяти банкам? Давайте посчитаем на калькуляторе. Агентство по страхованию вкладов сейчас покрывает 1 млн 400 тыс. руб. Умножаем их на 5 банков и выходит сумма, эквивалентная 100 тыс. евро. И сколько вам понадобится банков, чтобы вложить 500 тыс. евро или миллион? Если вы на пенсии и вам нечем заняться, то это, может, и неплохой вариант. Т.е. если у вас 10─20 тыс. долл. – то валютный депозит вполне подходит. Но при 500 тыс. долл. такое не проходит. Тем более, вы захотите отнести их в надёжный банк, а в "Сбербанке" ставка по валютному вкладу сейчас не более чем около 2,5% в долларах и 1,5% в евро.

Кирилл: Я вас понял. Есть ли в Германии какой-либо налог на недвижимость?

Дмитрий: Да, он есть, но маленький. Говоря о квартире в доходном доме речь о сумме около 50─60 евро в год. Насчёт налога на доходы, то если ты являешься нерезидентом, то под него не попадаешь. Но ты должен отчитаться об объекте в налоговых органах России.

Кирилл: А если объект покупаешь через офшор?

Дмитрий: Через офшор мы без проблем проводили сделки. Единственное, при такой схеме может быть задержка на пару месяцев, поскольку нужно будет пройти антиотмывочную проверку, доказать, что деньги, находящиеся в офшоре, не криминальные.

Кирилл: После покупки объекта будут ли у инвестора дополнительные постоянные расходы?

В Германии почти все расходы – на плечах арендатора. Он платит и за страховку, и за коммунальные платежи. Всем этим занимается управляющая компания. Т.е. её забота не только ЖКХ, но и взимание арендной платы.

Единственное, что ложится на плечи собственника и что нельзя переложить на арендатора, – это фонд капитального ремонта. В России это появилось недавно, тогда как в Германии такая вещь существует десятилетиями. Именно благодаря этому фонду мы можем увидеть дом в идеальном состоянии, и только после того как открываешь документы, узнаёшь, что он построен, например, в 1920-х годах.

Если вы являетесь владельцем всего объекта, то размер этого фонда вы определяете сами. Сколько хочу − столько плачу. И здесь собственник должен сделать выбор. Либо я с первого дня получаю от дома сверхдоходность, но убиваю в хлам этот объект недвижимости, высасываю из него все соки, практически ничего не отчисляя в фонд, но при этом понимаю, что через 10–15 лет он будет в таком состоянии, что его можно будет предложить лишь низкой социальной группе по низким ценам. Либо я в него постоянно вкладываю, он сохраняет свои инженерные качества, не превращается в рухлядь, но моя текущая доходность будет меньше.

Если же вы владелец квартиры в доходном доме, то существует уже установленная норма отчислений на капремонт, с которой вы либо соглашаетесь, либо на этапе изучения объекта просто его не покупаете.

Кирилл: Как вы относитесь к инвестициям в номера в строящихся гостиницах или парковки около крупных аэропортов и стадионов?

Дмитрий СуховДмитрий: Отвечу вам так. Я работаю с инвесторами годами. С некоторыми сотрудничаю уже 15 лет. И для себя я сделал вывод, что вести честный бизнес – прибыльней. Каждый раз мне не нужно искать новых клиентов. И это лучше чем сейчас продать товар с душком, получить хорошую маржу, но потом разочарованный человек к тебе не вернётся. Лучше, когда бизнес ведется честно и с клиентами складываются нормальные длительные отношения. Поэтому хочется, чтобы с первых шагов клиент был доволен. Когда же мы покупаем объекты коммерческой недвижимости, те же парковки или новостройки, то по факту мы покупаем кота в мешке. А выходя на вторичный рынок жилой недвижимости, мы можем получить достаточно чёткое представление обо всех инвестиционных характеристиках любого конкретного объекта. Это абсолютно неэластичный и очень большой рынок.

Кирилл: Что вы закладываете в понятие "неэластичный"?

Дмитрий: В Германии более 50% жилья сдаётся в аренду. Если быть точным, то там живёт около 86 миллионов человек и порядка 45 миллионов – снимают жильё. Вы можете представить, что они все разом откажутся от съёмного жилья? Конечно, нет. Когда мы вкладываем деньги в такие объекты, это всё равно, что продавать воду, бензин или коммунальные услуги, от которых люди просто не могут отказаться.

В то же время сегмент коммерческой недвижимости подвержен экономическим подъёмам и спадам. Сегодня мы имеем хороший торговый центр – завтра около него построили новый более современный торговый центр, и наши доходы упадут. На коммерческом недвижимом рынке, как правило, работают крупные инвесторы, которые имеют несколько объектов, что диверсифицирует их риски. Сравнительно мелкие инвесторы в этом плане более чувствительны и должны покупать объекты с наименьшим риском.

Кирилл: Один человек мне говорил, что купил квартиру в Германии и получал по ней 7─8% годовых. Но там возникла куча проблем наподобие того, что арендатор не платил ренту, и чтобы его выселить, нужны были деньги на юриста. Кроме того, там возник языковой барьер: владелец объекта не говорит по-немецки. В итоге он решил продать квартиру.

Дмитрий: Это вопрос выбора партнёра и умение грамотно выйти на этот рынок. Это довольно стандартная страшилка, которой пугают инвесторов, что у нас в квартиру заселится какая-нибудь немецкая бабушка, которую потом не выселим. Но бабушки – это самые лучшие арендаторы, потому, что за них платит государство. Если смотреть Германию, то в стране абсолютно другое социальное устройство по сравнению с Россией. Дания, Голландия тоже в этом плане схожи с Германией. Если человек находится в социальной группе, требующей поддержки, то государство ему оплачивает не только минимальную зарплату, но и аренду. В эту группу входят инвалиды, пенсионеры и даже безработные люди.

Если человек не входит в эту социальную группу и по каким-то причинам не платит, то ситуация действительно усложняется, но ненамного. Подаётся соответствующее заявление в суд. Сама процедура может занять порядка 3 месяцев. Приходится брать на себя определённые издержки, связанные с юристами. Но это дело типовое. И во-первых, практически не бывает таких случаев, чтобы человек смог как-то скрыться, уехать и не заплатить за аренду. Во-вторых, если судебные исполнители включились в сбор этих долгов, то будьте уверены, что все ваши судебные издержки, включая затраты на юриста, будут погашены.

Кирилл: Правильно я понимаю, что если мы говорим о квартире в доходном доме, то все эти хлопоты – на плечах управляющей компании?

Дмитрий: Да, здесь важно заметить, что по большому счёту арендодателя не должно волновать, живёт ли в твоей комнате кто-то или нет. Это проблема управляющей компании, которая гарантирует тебе платить фиксированную ежемесячную ренту, и именно компания берет риски по заполняемости дома. По статистике, средняя заполняемость доходных домов в Германии на уровне 95%. Если дом на 80 квартир и 1─2 из них пустуют, то понятно, что для управляющей компании это не критично.

Кирилл: Всё-таки, если каким-то образом инвестору приходится самому решать вопрос с неплательщиком, то как быть в этой ситуации?

Дмитрий: Та немецкая компания, с которой я работаю, имеет отдельного человека, который специализируется на проблемных жильцах. У компании под управлением порядка 2,5 тыс. квартир. И один специалист без проблем с этим справляется. Постоянно ездит по объектам. На самом деле истории с неплательщиками не криминальные. Это не как у нас, когда нужно людей буквально ловить. В Германии эти вопросы решаются в юридической плоскости.

Кирилл: Хорошо, как справляться с проблемными жильцами, теперь ясно – через вас. Вы не ответили на вопрос насчёт проблем с языковым барьером.

Дмитрий: Когда я только начал интересоваться зарубежной недвижимостью, то начал искать контакты в Испании, Германии, Франции…

Кирилл: Контакты с риелторами?

Дмитрий: Нет, с управляющими компаниями, риелторы мне не нужны. У меня стояла задача найти партнёров, которые способны обеспечить сервис по обслуживанию недвижимого объекта, искать арендаторов. И мне в этом плане крупно повезло, может, я даже уникальный человек. Мой университетский одногруппник лет 20 назад эмигрировал в Германию. 5 лет назад мы списались, и оказалось, что он работает в компании, которая управляет недвижимостью. Половина работников там из русской диаспоры, другая половина – немцы.

Бизнес у них ориентирован в первую очередь на Германию, а не Россию. Русских клиентов у них мало, и они начали появляться только после того, как мы начали сотрудничать. В итоге здесь удачное стечение обстоятельств, когда проблема языкового барьера решается, есть достаточное доверительные отношения, плюс фирма не избалована российскими инвесторами, которые по сравнению с немцами, скажем так, чрезмерно расточительны.

Безверхий Кирилл, Сухов Дмитрий

Кирилл: Если к вам обратиться за консультацией по подбору недвижимого объекта, сколько вы берёте за свои услуги?

Дмитрий: 2% от стоимости объекта. Они взимаются при совершении сделки и фактически окупаются в момент покупки. Потому, что мы ищем объект, который ниже рыночной стоимости, и мы также сбиваем ценник при переговорах с продавцом. Ещё мы стараемся покупать объекты непосредственно у их владельцев, а не у риелторов, которые, например, по Германии делают надбавку в среднем 3−6%.

Кирилл: Вы сами что-нибудь приобрели в Германии?

Дмитрий: Я не покупаю такие объекты, потому что у меня иные вложения. Я работаю на финансовом рынке. Там мои основные инвестиции, и там я чувствую себя комфортно. Хотя со временем, может, что-нибудь в Германии или где-то ещё прикуплю. Есть знаменитая книга столетней давности, которая называется "Воспоминания биржевого спекулянта". Её автор Эдвин Лефевр в начале 20-го века был самым знаменитым биржевым спекулянтом и делал на рынке миллионы долларов. После того как он пережил несколько банкротств и был уже в зрелом возрасте, он купил доходный дом. Его дословная фраза на этот счёт звучит так: "Я больше не хочу испытывать нужду. Я купил ренту себе, своей жене и своим детям". Доходный дом не даст вам прибыль 10% за день, которую можно получить на спекуляциях фьючерсами или валютой. Это качественно другие инвестиции: это стабильные денежные потоки, растущая с годами стоимость вложений, и это то, что можно передать в наследство своим детям.

Другие статьи на тему:

Интервью с руководителем одного из крупнейших российских риелторов зарубежной недвижимости Dom International Сергеем Чупахиным. Обсуждаем инвестиции в гостиничные номера, студенческие общежития и парковки в Великобритании.

Интервью с одним из ведущих финансовых консультантов России, гендиректором компании "Личный капитал" Владимиром Савенком. Обсуждаем в частности инвестиции в зарубежную недвижимость и недвижимые инвестиционные фонды.

Автор: Кирилл Безверхий
Раздел: Интервью
11/08/15

TrueInvestor #

Константин, я ходил к Дмитрию на вводный семинар в здании Московской биржи: https://twitter.com/TrueInvestor/status/626865806962507777 Довольно интересно. Особо отметил, что у Дмитрия далекий горизонт планирования, так сказать.

На счет парковки. Это миф, что я ее купил. Есть другая история. Правдивая. Когда с отцом входили в номер в лондонской гостинице о чем кратко говорил в интервью с Сергеем Чупахиным, Dom Int. Суть в том, что юристы застройщика нашли лазейку в договоре и воспользовались ей в свою пользу: поменяли условия ипотечного кредитования.

В итоге для инвестора кто туда вложил 50/50, т.е. 50% свои, 50% - банк, сделка превратилась из "выгодной" в "невыгодную, если только не вложить еще 50%". Мы решили выйти из проекта. Выходим почти без прибыли. Но это в фунтовом выражении. Если смотреть курс фунта к рублю, то входили на уровнях 50-55, а сейчас курс, на 18 авг по ЦБ: 102,51 руб. за фунт. Поэтому, я бы не называл это неудачей :)
18/08/15 17:39 

Константин Стифф #

Кирилл, спасибо! Как всегда видно, что ты вкладываешь душу в свой блог.

А кто-нибудь непосредственно из здесь присутствующих или их знакомых проходил тренинги Дмитрия Сухова?

Хочется услышать отзывы реальных людей, кто слушал Сухова - буду благодарен за контакт мне на почту konstiff@yandex.ru или в ВК http://vk.com/kost_stiff (Кирилл, извиняюсь за почту и ссылку, но это не реклама - там реф ссылок никогда не было).

По описанию подкупает комплексный подход Сухова к инвестициям в целом, а не узкое направление. Так же было бы интересно его послушать про финансовые рынки, но очень существенный плюс - его инвестиционная разносторонность. Это все на первый взгляд...

Кирилл, а что за неудача тебя постигла с парковкой? Я не так давно, видимо, на этом блоге присутствую.
18/08/15 10:27 

Optoman #

Согласен, на российском фондовом рынке последние 5 лет делать нечего...
А вот на российском срочном рынке вполне можно заработать. Торгую опционами на свои средства и средства друзей.
В целом стратегия приносит 40-60% годовых. Целевая доходность 7-10% в месяц, но случаются и убыточные месяцы из-за сильной волатильности доллара.
17/08/15 14:29 

Recognizer #

В качестве образовательной статья удалась, однозначно поможет людям расширить кругозор.
14/08/15 00:11 

TrueInvestor #

Джанго, когда доллар "вчера" стоил 55, сегодня 60, завтра 65, вкладывать в ОФЗ в рублях что-то не тянет. Если только не обращать внимания на курсовые колебания, смотреть на горизонт нескольких лет и верить, что курс пусть волатилен, но вернется к 50 или около того. На счет парковки, никакой парковки я не покупал.

Recognizer, я достаточно наелся реализовавшихся рисков с последующими нервами, чтобы ориентироваться на варианты 10-15% в месяц. Тем более сам Дмитрий на это не подписывается: если берет в управление, то только как инвестиции, но не спекуляции. На счет информации про недвижимость, понятно, что она нацелена на иных инвесторов, чем 10-20-100k$ и Дмитрий об этом прямым текстом говорит. Личных интересов здесь нет, есть желание показать людям, что есть альтернативы крупным банковским вложениям. Это скорее образовательная статья, а не предвестник запуска очередного пула.
13/08/15 23:29 

Джанго #

2Recognizer
Вообще не актуальна, но тут имхо Кирилл пробивал свой личный интерес, после неудачной парковки ищет куда бы вложиться, поэтому в интервью превалирует недвижимость.
13/08/15 18:31 

Recognizer #

2 Yuri Chebotarev, все только ее и хотят, это как раз является наиболее подходящим для нашего сообщества и Дмитрий имеет в этом высокую компетенцию. Но почему-то тема трейдинга совсем не была затронута.
Все таки недвижимость с доходностью в 5-10% в год со входным порогом 100к eur не очень актуальна для микроинвестора с портфелем 20-100к :)
13/08/15 13:51 

Yuri Chebotarev #

2 Recognizer: Торговля с доходностью 10-15% в месяц возможна с рисками в 10-15% в месяц. Боюсь, что ни кто не захочет такой торговли с такими рисками. Для инвестора риски важнее доходности.
13/08/15 12:59 

Recognizer #

Тему торговли на срочных рынках как-то совсем не затронули.
Да классическое инвестирование "купил и держи" на рынке РФ умерло, но мы то с вами смотрим в сторону стратегий "абсолютной доходности".
А ведь Дмитрий и сам торгует и обучает людей внутридневной торговле с доходностью 10-15% в месяц :) данная тема на мой взгляд была бы более релевантна.
13/08/15 00:52 

Джанго #

Недвижимость карман не позволяет, а вот ОФЗ заинтересовали.
12/08/15 22:44 

TrueInvestor #

Инкогнито Н., да для создания интервью привлекается 4 человека, не считая гостя.
Фотограф, расшифровщик диктофонной записи, редактор (я) и корректор. Плюс нередко не я один задаю вопросы гостю.
12/08/15 21:27 

Инкогнито Н. #

Что-то никогда не задавал этот вопрос, но глядя на фото к Вашим статьям, сейчас он возник. Кирилл, Вы нанимаете профессионального фотографа к каждому интервью и встречам инвесторов?
12/08/15 20:37 

Yuri Chebotarev #

Вести честный бизнес – прибыльно. Согласен. Есть еще одно свойство ведения честного бизнеса - всегда имеешь дело с порядочными людьми.
12/08/15 19:02 

Yuri Chebotarev #

По российскому рынку (фондовому и недвижимости) Дима все сказал правильно. Полностью с ним согласен.
12/08/15 19:00 
ТруИнвестор.ru
21/09 Насколько стабилен #Бинбанк будет, скажем, через полгода с момента старта санации, можно узнать заказав обзор https://t.co/bslR0YA7Zk
21/09 Убеждаюсь, что момент старта продаж обзоров банков подобран как нельзя лучше - вслед за #Югра и #Открытие пошел #Бинбанк
04/09 1% американцев получают минимальную зп установленную в США - в пересчете на руб - 70к. Минимальную. Как-то так :) https://t.co/jk6f7SjPI4
© Труинвестор.ru
2013–2017
О проекте    Контакты    RSS    Twitter    FB    VK    LinkedIn
Предупреждение о рисках: Команда Труинвестор.ru не несёт ответственности за действия упомянутых на сайте компаний и проектов. Все материалы представлены исключительно в образовательных или информационных целях. Инвестирование всегда сопряжено с рисками потери денег. Аналитики Труинвестор.ru высказывают лишь своё субъективное мнение и делятся опытом.